Рынок недвижимости-как заработать на экономическом кризисе?

В период мирового экономического кризиса принято думать что все теряют деньги. Однако есть реальные возможности заработать на кризисе.
Финансовый кризис повлиял на рынок аренды двояким образом: одновременно увеличил и предложение, и спрос. Спрос в первые два осенних месяца вырос как закономерное следствие оттока людей с рынка купли-продажи.
Многолетняя тенденция выглядит следующим образом: как только цены на жилье приостанавливаются, арендные ставки начинают увеличиваться и наоборот. Объяснений такой закономерности несколько. Во-первых, при стабильном росте цен на рынке стоимость сдаваемого в аренду жилья также, разумеется, увеличивается. Поэтому, когда цены замирают, арендаторы стараются компенсировать потерю возможной прибыли за счет увеличения арендной платы. Во-вторых, уже на последнем этапе роста продажных цен, покупатели не заинтересованы вкладываться в дорогостоящее приобретение (в том числе и с помощью ипотеки), поскольку времени на то, чтобы оправдать вложения (за счет роста цен) уже может не хватить. Следовательно, поток разочаровавшихся в покупке покупателей переключается на найм (аренду). При этом, увеличение спроса здесь приводит к росту цен, то есть стоимости арендуемого помещения.

Так что не удивительно, что с начала осени рынок аренды испытывает ощутимое оживление. Это касается всех категорий жилья: от квартир эконом-уровня до апартаментов класса люкс. Самые дорогие квартиры, испытывающие ценовые колебания всегда в меньшей степени, нежели дешевое жилье, тем не менее, подорожали на 20-30%, как и прежде уже на протяжении 7 лет. Сегодня за такое жилье можно выложить и $10 000, и 30 000 – 50 000 евро в месяц.
Наиболее сильно испытали повышение арендных ставок жители, снимающие дешевые квартиры – до 30% за летние месяцы. Рост цен на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса по различным оценкам колеблется в пределах 13-15% . И в первом, и во втором случаях речь идет об одно-двухкомнатных квартирах.
Инвестиции в недвижимость во все времена считались самым надежным вложением капиталов. Не секрет, что далеко не все покупатели приобретают объекты жилой недвижимости исключительно для личного пользования. Многие покупают их для того, чтобы в условиях роста приумножить, а в условиях кризиса сохранить заработанное потом и кровью. Таким образом покупка недвижимости с целю сдачи в аренду в свете кризиса кажется оправданной и выгодной.

Кризис в на рынке недвижимости-как жить дальше?

Финансовый кризис повлиял на рынок аренды двояким образом: одновременно увеличил и предложение, и спрос. Спрос в первые два осенних месяца вырос как закономерное следствие оттока людей с рынка купли-продажи. Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения.
Непосредственное наступление кризиса провоцировалось неожиданными сбоями в экономике, которые приводили к тому, что предложение на рынке недвижимости начинало существенно превышать спрос и этот разрыв быстро увеличивается. Причем катализаторами сбоя в разных странах выступали различные факторы.
Появилась и новая категория арендодателей. Ее составили люди, которые несколько лет назад покупали жилье исключительно для своих собственных нужд и не планировали заниматься рентным бизнесом. Но с началом кризиса их доходы заметно уменьшились. Содержание квартиры могло стать чересчур обременительным и в том случае, если она приобреталась по ипотеке. В итоге владельцы предпочитают сдавать жилье и покрывать за счет ренты платежи по кредиту.
В то же время, кризис подтолкнул и многих арендаторов к тому, чтобы отказаться от занимаемых жилых площадей в пользу более экономичных вариантов – освободившиеся квартиры снова оказались в базах предложений.

На российском рынке недвижимости ситуация следующая:

Во-первых, активное удорожание стоимости квадратного метра в предыдущие годы привело к тому, что его средняя цена в Москве сегодня в несколько раз превышает среднюю заработную плату. С декабря 2005−го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% (с $2,2 тыс. до $4,2 тыс. за 1 кв. м). Как следствие, покупательская способность себя исчерпала. По крайней мере, на время. Затишье на рынке в течение всего прошлого года, постоянный рост предложения (даже несмотря на временную приостановку продаж квартир в новостройках многими крупными игроками) говорят именно об этом.

Что же делать в условиях финансового кризиса?

На фоне кризиса наиболее рациональны следующие действия:

Стоит вложить деньги в инструменты с более высокой доходностью. Но если своего жилья нет, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Если вы сегодня купите квартиру по рыночной цене, то, скорее всего, за ближайшие два года она подорожает как минимум в соответствии с уровнем инфляции. В случае покупки новостройки — и того больше. Если через два года цены все-таки рухнут, то ваши потери с учетом роста стоимости за два года и денег, сэкономленных на аренде, будут не такие уж критичные. Если, конечно, обвал не составит более 50%, что, впрочем, маловероятно в условиях существующего у нас дефицита жилья. Не стоит забывать, что это будет не первый обвал цен на московском рынке. Однажды мы уже переживали аналогичную ситуацию — в 1998 году. Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. За несколько дней обрушился рубль, затем — фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999−го. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50%. В последующие годы недвижимость гораздо быстрее других секторов экономики восстановила свои позиции. Уже к началу 2003−го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Весьма вероятно, что даже в случае повторения обвала все пойдет по тому же сценарию.

Как НЕ ПРОГАДАТЬ или все о ЗАЛОГЕ при сдаче аренде квартиры!

Зачем берут залог при аренде квартиры ?

Залог напоминает о том, что получить обратно в полном объеме залог при освобождении арендуемой квартиры можно в том случае, если арендатор не теряет ключи и старается бережнее относиться к имуществу владельца квартиры. На сегодняшний день внесение залога является обычной практикой в Санкт-Петербурге. Собственники жилья тем самым снижают некоторые риски, возможные при аренде жилья. Как правило, наниматель при подписании Договора найма вносит наймодателю – залоговую сумму в размере месячной арендной ставки, на случай возможного нанесения ущерба квартире и находящемуся в ней имуществу, а так же исключает риск того, что он съедет не заплатив. Если до конца срока аренды ничего подобного не происходит, залог либо возвращается арендатору, либо засчитывается за последний месяц арендной платы. Однако обезопасить серьезные риски, такие как пожар, собственнику жилья поможет только страховка, залог покроет лишь незначительный ущерб и в большей степени является дисциплинирующим фактором для нанимателей.

Что такое залог и почему он необходим?

В Санкт-Петербурге при аренде квартир (комнат) давно применяется практика использования залоговых средств. В договоре аренды квартиры (комнаты) надо указать порядок внесения, условия возврата и использование залога для погашения убытков. Залог в аренде жилья – это месячная плата за квартиру, которую требуют 99% хозяев квартир. Залог - это своего рода страховка для хозяев от «несознательного» поведения арендаторов (счета за межгород, порча имущества и т. д.) Залог вносится нанимателем при заключении договора и возвращается наймодателем после его окончания и при отсутствии каких-либо задолженностей. Чтобы не случилось так, что наймодатель «вдруг» и «случайно» потратил Ваши залоговые деньги необходимо в письменном виде:
1. четко обозначить срок возврата залога
2. четко обозначить размер залога
3. зафиксировать номера купюр
4. зафиксировать, за что и в каком размере будет удержана та или иная сумма.

А если уже случилось так, что залог хозяином уже потрачен, Вы можете требовать дополнительный месяц проживания в арендуемой Вами квартире. Наш добрый совет: не старайтесь устраивать «торги» по поводу залога при заключении договора. Во-первых, залог прочно занял свою нишу на рынке аренды жилья в качестве «палочки-выручалочки» для хозяев, во-вторых, своими спорами Вы настроите хозяина против себя и заставите его усомниться в Вашей платежеспособности. В крайнем случае, попробуйте оговорить в договоре, что залоговая сумма будет внесена не сразу, а в течение 2-3 месяцев. Многие хозяева на это соглашаются.

Очень часто, хозяева квартир просят оставить залог (за сохранность имущества), равный месячный стоимости квартиры. В отдельных случаях, можно обговорить с хозяевами возможность внесения залога в течение первого месяца проживания. Залог возвращается при выселении. Иногда (значительно реже), хозяева просят внести предоплату за несколько месяцев.

Таким образом суммарные расходы в первый месяц проживания при долгосрочной аренде будут таковы:

В случае, если собственник квартиры просит внести залог – то первый месяц проживания обойдется нанимателю в 2 суммы обозначенной арендной ставки.

Первая – передается в качестве предоплаты за первый месяц проживания;

Вторая – является залогом, который возвращается по окончанию срока договора или засчитывается за последний месяц проживания;

Читать также:Договор аренды. Все тонкости.

Как юридически правильно оформить аренду квартиры?...

ПРАВОВОЙ БЕСПРЕДЕЛ или что такое РЕЙДЕРСТВО?

Перед нами простая ситуация:

Гражданин решил сдать квартиру в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, собственник решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.
Пока дело рассматривалось в суде, арендатор успел жениться. Более того, молодая жена въехала в квартиру уже с трехмесячным ребенком. О чем ответчик и заявил в суде, указывая на невозможность выселения из квартиры несовершеннолетнего ребенка. Более того, после нескольких разговоров на повышенных тонах между владельцем и съемщиком последний обратился в суд, требуя ограничить доступ владельца квартиры в его жилье: мол, крики и скандалы негативно отражаются на здоровье ребенка.
На этом рейдер не остановился. Он обратился в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против владельца, поскольку его поведение наносит непоправимый вред грудному ребенку и кормящей матери. После нескольких разговоров со следователем владелец был вынужден отказаться от дальнейших попыток давления на арендатора и перейти к общению через посредника.
В итоге на ближайшие 16 лет (до совершеннолетия ребенка) гость столицы обеспечен жильем, более того, по фиксированной и сравнительно небольшой плате, которую еще не факт, что владелец будет получать. Ведь никаких рычагов воздействия на съемщика у хозяина нет — любые его действия могут трактоваться как нанесение вреда здоровью ребенка...

Комментарий юриста:

Патовая ситуация. Можно добиться принятия судебного решения о выселении, но выселить мать с ребенком из квартиры не представляется возможным. Остается лишь воздействовать на квартиросъемщика, причем так, чтобы здоровью ребенка ничего не угрожало: письма на работу, обращение в суд о взыскании задолженности и т. п.

А теперь давайте разбираться:

На каком основании мать с ребенком будут пользоваться чужим имуществом не имея никаких прав пользования им? Тогда что же получается - достаточно матери с ребенком занять любую недвижимость - и все живи до совершеннолетия? Ни тебе арендной платы ни квартплаты? Зачем тогда вообще покупать квартиру -вселился в любое понравившееся жилье и все?

Что об этой ситуации говорит закон:

Согласно п.1 ст.35 ЖК РФ (выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Статьей 14 ГК РФ предусмотрена возможность самозащиты гражданских прав. Самозащита должна быть соразмерна нарушению и не должна выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Возможный вариант законной самозащиты - смена дверных замков и иные способы простого недопущения лица в жилое помещение, с обязательным принятием мер по обеспечению сохранности находящегося в жилом помещении имущества данного лица, если оно не было им вывезено самостоятельно. Данные меры необходимы для предотвращения причинения имущественного вреда и соответственно предъявления требований о его возмещении. Способы самозащиты, направленные на непосредственное «выселение» (выставление вещей, насильственное выдворение из помещения и т.д.) не могут быть признаны законной самозащитой, поскольку представляют собой составы правонарушений (самоуправство, мелкое хулиганство и т.д.). В совершении подобных действий есть риск привлечения к административной ответственности. Выселение из жилого помещения является исключительной прерогативой суда, поэтому обращаться в милицию или иные органы с требованием о выселении гражданина бессмысленно. Возможно лишь обращение в милицию с требованием не о выселении, а о применении мер процессуального принуждения (доставление, привод) если в действиях ссудополучателя присутствуют признаки каких-либо правонарушений, например проживание по месту пребывания гражданина РФ без регистрации по месту пребывания (ст.19.15 КоАП РФ), нарушение неприкосновенности жилища (незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица) (ст.139 УК РФ).

Иногда квартиранты не желают выселяться из арендуемого жилья ссылаясь на то что их нельзя выселить пока не закончится отопительный сезон, несмотря на то что срок договора аренды истек.

Ответить на подобные вопросы можно следующее:

Никогда законодатель не связывал вопросы выселения с временем года, в котором суд принимает соответствующее решение, а уж тем более с отопительным сезоном с этим не связаны и вопросы исполнения судебного решения. Если срок договора истёк, а правоотношения по найму жилья продолжаются, то договор становится заключённым на неопределённый срок. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ч.4 ст.425 ГК РФ). Согласно ст.434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке исполнения решения о выселении. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 ГПК РФ. Основанием для отсрочки может быть тяжёлая болезнь выселяемого с высокой температурой.

Продолжение следует...

Читать также:Квартирные мошенники или КАК не попасться на крючок?

Квартирные мошенники или КАК не попасться на крючок? Часть-2. Уловки мошенников.

Выселение арендатора ВАРИАНТ РЕШЕНИЯ ВОПРОСА.

На практике, именно с учетом этого, можно поступить следующим образом. Дополнительно к договору, все арендаторы в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке дают мне расписку следующего содержания:"Я, гр. ____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ паспорт серия ____ № ____________________ выдан _______________________________ _____________________________________________________________________________ ___________________________ зарегистрирован в _________________________________ _____________________________________________________________________________ и все лица, проживающие со мной (п. 1.2 Договора аренды), обязуемся при применении к нам Арендодателем п. п. 5.4 -5.7 Договора аренды, а, также при завершении Договора аренды, добровольно и безусловно выселится из арендуемого помещения в установленные в этих пунктах сроки. При нарушении данного условия даем согласие на применение к нам силами Арендодателя (без судебной процедуры) безусловного немедленного выселения произвольным образом без компенсации понесенных нами при этом, либо ранее, любых затрат. Никаких претензий к Арендодателю (в т. ч. и материальных) я, при этом, иметь не буду.В случае же нарушения мною этого обязательства ОБЯЗУЮСЬ выплатить Арендодателю в качестве штрафа двенадцатикратную месячную арендную плату по Договору аренды (исходя из стоимости аренды на момент выселения)."Т. е., другими словами, после того, как НЕДОБРОСОВЕСТНОГО арендатора "вынесут" из квартиры и он решит отстаивать свои права в суде, я бросаю встречный иск на указанную в расписке сумму. А то, что арендатор недобросовестный - можно будет доказать. Ведь НИКАКИХ расписок в получении энных сумм я ему не даю с самого начала. Именно потому, что может возникнуть такая ситуация.